Kredyt na nieruchomość w kontekście podziału majątku - co warto wiedzieć?
Podział majątku po rozwodzie lub rozstaniu to zawsze trudny temat. Sprawa staje się jeszcze bardziej skomplikowana, gdy w grę wchodzi nieruchomość obciążona kredytem hipotecznym. Kto spłaca raty? Komu przysługuje mieszkanie lub dom? Jak bank zapatruje się na podział majątku?
Co wchodzi w skład majątku wspólnego?
Zgodnie z art. 31 ust. 1 k.r.o., z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami, z mocy ustawy, wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą zaś do majątku osobistego każdego z małżonków.
Tym samym, każdy składnik majątku nabyty w trakcie trwania małżeństwa, jest - co do zasady - zakwalifikowany jako składnik majątku wspólnego.
Jak ustala się wartość nieruchomości przy podziale majątku?
Skoro nieruchomość, którą małżonkowie zakupili stanowi ich majątek wspólny, pozostaje pytanie, jak ustala się jej wartość na wypadek podziału majątku. Zasadą jest, że nieruchomość wycenia się bez uwzględnienia obciążenia hipotecznego (czyli bez potrącania kwoty pozostałego kredytu).
Wartość rynkowa nieruchomości ustalana jest tak, jakby była wolna od obciążeń, ponieważ hipoteka nie wpływa na wartość prawa własności – to jedynie zabezpieczenie wierzytelności banku, a nie zmniejszenie wartości majątku. Taka wykładnię przepisów przyjmują sądy:
1. Postanowienie SN z 8.07.2022 r., II CSKP 359/22:
W sprawie o podział majątku wspólnego małżonków obejmującego nieruchomość obciążoną hipoteką zabezpieczającą udzielony małżonkom kredyt bankowy, sąd - przydzielając tę nieruchomość na własność jednego z małżonków - ustala jej wartość z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego, chyba że przemawiają przeciwko temu ważne względy. W konkretnych sprawach mogą bowiem wystąpić takie okoliczności, które spowodują, że typowe rozwiązanie nie będzie spełniało swojej roli, ponieważ nie doprowadzi do założonego celu postępowania działowego, tj. do usunięcia stanu współwłasności nieruchomości bądź wspólności prawa w sposób sprawiedliwie wyważający interesy współuprawnionych.
2. Postanowienie SO w Łodzi z 26.02.2018 r., III Ca 1276/17:
Hipoteka obciążająca nieruchomość byłych małżonków będących zarówno dłużnikami osobistymi, jak i dłużnikami rzeczowymi banku (do chwili podziału) nie ma wpływu na wartość rynkową nieruchomości, przyjmowaną przez sąd za podstawę ustalenia wysokości spłaty lub dopłaty należnej drugiemu małżonkowi, który nie otrzymuje nieruchomości. Podział majątku wspólnego, w tym przyznanie nieruchomości jednemu z małżonków, nie rzutuje bowiem w jakikolwiek sposób na utrzymywanie się solidarnego i osobistego zobowiązania obojga małżonków do spłaty kredytu także po dokonaniu podziału majątku wspólnego.
Podział majątku a zobowiązania kredytowe
Jeśli kredyt został zaciągnięty w trakcie trwania małżeństwa (przy wspólności ustawowej), to zarówno nieruchomość, jak i zobowiązanie wobec banku są wspólne. Oznacza to, że:
oboje małżonkowie są współwłaścicielami nieruchomości,
oboje odpowiadają solidarnie za spłatę kredytu.
Nie ma znaczenia, kto faktycznie płacił raty - wobec banku oboje są dłużnikami, co wynika wprost z treści art. 366 § 1 k.c., zgodnie z którym, kilku dłużników może być zobowiązanych w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych (solidarność dłużników).
Zasadą jest przy tym, że w postępowaniu o podział majątku sąd dzieli aktywa (majątek dodatni), a nie pasywa (długi), co znajduje swoją interpretację w orzecznictwie.
1. Postanowienie SN z 21.01.2010 r., I CSK 205/09:
Przy podziale majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami w zasadzie nie bierze się pod uwagę pasywów. Niespłacone długi, które obciążają majątek wspólny, przy podziale majątku wspólnego w zasadzie nie podlegają rozliczeniu. Jednakże inną kwestią jest ustalenie wartości przedmiotów wchodzących w skład majątku wspólnego i podlegających podziałowi (art. 684 w zw. z art. 567 § 3 k.p.c.).
2. Postanowienie SN z 8.07.2022 r., II CSKP 359/22:
Sądowy podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej ma na celu sprawiedliwe rozdysponowanie wchodzących w skład tego majątku aktywów. Przy podziale majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami w zasadzie nie bierze się pod uwagę pasywów, w tym m.in. niespłaconych długów, które obciążają majątek wspólny. Długów zaciągniętych przez oboje małżonków nie można rozliczać przy podziale majątku wspólnego, gdyż mimo takiego podziału dług nadal się utrzymuje, a przerzucenie go tylko na jednego z małżonków godziłoby w prawa wierzycieli.
Oznacza to, że sąd nie może „rozłożyć” kredytu hipotecznego pomiędzy małżonków ani zwolnić jednego z nich z długu wobec banku. Sąd może jednak m.in.:
przyznać nieruchomość jednemu z małżonków,
zasądzić spłatę drugiego małżonka (czyli tzw. ekwiwalent jego udziału)
Innymi słowy: nawet jeśli sąd przyzna dom jednemu małżonkowi, to bank nadal może żądać spłaty kredytu od obojga. Sam kredyt pozostaje wspólny, dopóki bank nie wyrazi zgody na zmianę umowy kredytowej.
Tym samym, bank nie jest uczestnikiem postępowania o podział majątku, a wyrok sądu nie modyfikuje umowy kredytowej, dopóki bank nie wyrazi na to zgody.
Aby kredyt został „przepisany” na jednego z małżonków, konieczne jest:
złożenie wniosku do banku o aneks do umowy,
ocena zdolności kredytowej osoby, która ma przejąć zobowiązanie,
podpisanie aneksu lub nowej umowy kredytowej za zgodą banku.
Możliwe rozwiązania
W praktyce podział majątku małżonków-kredytobiorców sprowadza się do kilku rozwiązań:
- przejęcia kredytu przez jedną stronę - za zgodą banku,
- sprzedaży nieruchomości i spłaty kredytu z uzyskanych środków,
- spłaty jednej osoby przez drugą, przy jednoczesnym pozostaniu wspólnymi kredytobiorcami (częste, ale ryzykowne rozwiązanie),
- ustalenia wewnętrznej odpowiedzialności (np. jeden małżonek spłaca kredyt, a drugi otrzymuje spłatę gotówkową),
- refinansowania kredytu (czyli wzięcie nowego kredytu przez jedną osobę w celu spłaty wspólnego zobowiązania).
Wybór najlepszego scenariusza zależy od relacji stron, zdolności finansowych i podejścia banku.
Praktyczne wskazówki
Nie dokonuj podziału nieruchomości bez konsultacji z bankiem.
Warto skorzystać z pomocy prawnika lub mediatora - zwłaszcza gdy w grę wchodzą dzieci lub duże zobowiązania.
Zadbaj o pisemne potwierdzenie wszelkich ustaleń dotyczących spłaty kredytu.
Masz więcej pytań? Potrzebujesz wsparcia w sprawie podziału majątku?